Karar Metni

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 29/06/2010 gününde verilen dilekçe ile asıl ve birleştirilen davalarda tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 15/12/2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekilleri tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
1.DAVA
1.1. Davacılar vekili, müvekkillerinin İstanbul ili, Beşiktaş ilçesi, Ortaköy Mahallesi’nde yer alan 30 ada 107 parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşa edilen dairelerde fiilen malik olarak ikamet ettiklerini, Aktaş Sitesi ismi verilen dava konusu yer üzerine 7 blok olarak inşaata başlanıldığını ancak ilaveler ile inşaatın 14 blok olarak bitirildiğini, ilk inşa edilen bloklardaki satılan daireler ile arsa sahiplerinin uhtesinde ipka edilen dairelere fazla hisseler verildiğini, daha sonra inşa edilen dairelerin satışı sırasında ise elde kalan hisselerin küçültülmesi suretiyle mevcut dairelere paylaştırıldığını, bunun sonucu olarak aynı büyüklükteki daire sahiplerinin ellerindeki tapularda farklı farklı hisselerin yazılı olduğunu, oysa satışa çıkarılan daireler ile arsa sahiplerinin uhtesinde kalan dairelerin değerlerine göre tespit edilecek olan hisselerin daire sahipleri adlarına tescillerinin esas olduğunu, bu nedenle fazla olarak tescil edilen hisselerin ne olursa olsun her bir malike veya karı-koca bir malike veya aynı kardeşlere isabet edecek olan dairelerin hali hazır değer yerine göre arsa paylarının tashihi için İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açıldığını, diğer taraftan davalılar adlarına tescilli olan hissselere karşılık, her bir davalıya birer daire isabet etmesine rağmen davalılar tarafından hata ve hile ile bir kısım hisselerin uhdelerinde ipka edilmesi ve mütebaki hisselerini ise birer daireye tekabül edecek şekilde satmaları suretiyle davalıların uhdelerinde ipka edilen hisselere karşılık kendilerine tahsis edilecek fiilen bir daire kalmadığını, bu hatalı hisse durumunun çözümü ve mevcut dairelerin malikleri ile dairelere tekabül edecek olan hisse miktarlarının tespiti amacı ile Sarıyer 1. Sulh Hukuk Hakimliği’nin 2009/153 D.iş sayılı dosyasında tespit yaptırıldığını, tespit sonucu bilirkişi heyeti tarafından tanzim edilen raporda; mevcut dairelerin sahipleri ile bu dairelerin değerlerine göre arsa paylarının tespit edildiğini bu tespite göre dava konusu taşınmazda daire sahibi olmadıkları halde tapuda arsa sahibi olarak gözüken davalılar …., …, Bank Ekspres A.Ş.ve … adlarına kayıtlı hisselerin iptali ile iptal edilen hisselerin müvekkilleri adlarına tescilini istemiştir.
1.2. Birleştirilen 2011/196 Esas sayılı dosyasında davacılar vekili, mahkememizin 2010/304 Esas sayılı asıl dosyasında açılmış olan ve davalı olarak gösterilen …’ın, dava tarihinden önce ölmüş olması nedeniyle mirasçıları aleyhine eldeki davanın açıldığını, her iki davanın birleştirilmesi gerektiğini, davacıların hissedarı oldukları taşınmazda halen ve fiilen daire sahibi olmadıkları halde üzerlerinde tapuda taşınmaz kaydı bulunan … mirasçılarının hisselerinin iptaline karar verilmesini istemiştir.
1.3. Birleştirilen İstanbul 8. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/299 Esas sayılı dosyasında davacılar vekili, davacıların hissedarı oldukları dava konusu taşınmazda, daire maliki olmalarına rağmen, tapu kaydında olması gereken hisseden fazla veya eksik olan daire sahiplerinin tapu kayıtlarının eşitlenerek iptali ile olması gereken miktar üzerinden, blok, kat, bağımsız bölüm numarası verilmek üzere tapuda tescilini istemiştir.
2.CEVAP
2.1. Davalı … mirasçısı … vekili, müvekkilinin annesi muris …ın 31/05/1985 tarihinde daire satışı ve inşaat taahhüt sözleşmesi ile dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan I. Blok 2. kat, 6 numaralı daireyi, Aysel Demirdöven’den satın aldığını, daha sonra proje değişikliği nedeni ile I Blok 5. Kat, 15 numaralı daire ile değiştirildiğini, tahminen 1990 senelerinde de tapusunun verildiğini, …’ın ev hanımı olup, tapu işinden anlamadığını, daireyi satanın daveti üzerine tapuya giderek dairesini satın aldığını ve imza attığını fazla arsa payı almak gibi bir hilesinin söz konusu olmadığını beyanla davanın reddini savunmuştur.
2.2. Davalı … Tefken A.Ş. (eski ünvan Bank Ekspres A.Ş.) vekili, müvekkilinin ünvanının değiştiğini, dolayısıyla husumetin hatalı olarak yöneltildiğini, dava dışı …’nin maliki olduğu, 1120/85840 hissenin banka tarafından Bakırköy 4.İcra Müdürlüğü’nün 1998/3709 Esas sayılı dosyası ile yapılan takip sonucu, 29/09/2000 tarihinde 45.000 TL’si bedel ile alacağa mahsuben satın alınarak tapuya tescil edildiğini, dolayısıyla davacılar vekilinin iddia ettiği gibi müteahhit ve toprak sahipleri arasındaki satış sözleşmesinin geçersizliğinin, sözleşmede taraf olmayan iyi niyetli ve üçüncü kişi pozisyonundaki müvekkili bankaya karşı açılan tapu iptali davasında ileri sürülemeyeceğini, İstanbul 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 19/12/1995 tarih ve 1994/297 Esas ve 1995/611 Karar sayılı ilamından da anlaşılacağı üzere, müvekkili banka tarafından cebri satış suretiyle satın alınarak tescil edilen meskür hissenin F Blok’daki, 4.kat, 12 numaralı daire’ye ve daha sonraki imar değişikliği nedeni ile de, F Blok’daki 5 kat, 15 numaralı daireye tekabül ettiğinin anlaşıldığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur.
3. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
3.1. Mahkemece, toplum barışını sağlama, kat mülkiyetine geçilmesi konusunda ciddi bir adım atılması yoluyla, bundan sonra oluşabilecek uyuşmazlıkların peşinen ortadan kaldırılması, yeni uyuşmazlıklara yol açılmasının engellenmesi görevleri de dikkate alınarak, davanın kısmen kabulü ile; dava konusu; İstanbul ili, Beşiktaş ilçesi, Ortaköy Mah., 30 ada, 107 parsel sayılı taşınmazda yer alan; davalı … adına kayıtlı (I) Blok zemin kat 2 nolu daireye tekabül eden 48 payın iptaline, davalı … adına kayıtlı (C) Blok 14 nolu daireye, (J) Blok 13 nolu daireye, (P) Blok 1 nolu daireye tekabül eden 1435 payın iptaline, davalı … Ucuzal adına kayıtlı (I) Blok 5 kat, 15 nolu daireye tekabül eden 20491/343360 payın iptaline, parsel üzerinde zeminde yer alan C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N,O,P yer alan her bir blokta zemin kat 1 nolu (köşe) daireye tekabül eden arsa payının 14/3108, zemin kat, 2 nolu daireye (orta) tekabül eden arsa payının 12/3108, zemin kat, 3 nolu daireye (köşe) tekabül eden arsa payının 14/3108 , normal 1. 2 ve 3 katlarda yer alan; 1. normal kat 4 nolu daireye (köşe) tekabül eden arsa payının 15/3108, 1. normal kat 5 nolu daireye (orta) tekabül eden arsa payının 13/3108, 1. normal kat 6 nolu daireye (köşe) tekabül eden arsa payının 15/3108, 2. normal kat 7 nolu daireye (köşe) tekabül eden arsa payının 15/3108, 2. normal kat 8 nolu daireye (orta ) tekabül eden arsa payının 13/3108, 2. normal kat 9 nolu daireye (köşe) tekabül eden arsa payının 15/3108, 3. normal kat 10 nolu daireye (köşe) tekabül eden arsa payının 15/3108, 3. normal kat 11 nolu daireye (orta) tekabül eden arsa payının 13/3108, 3. normal kat 12 nolu daireye (köşe) tekabül eden arsa payının 15/3108, 4. normal kat 13 nolu dubleks daireye (köşe) tekabül eden arsa payının 20/3108, 4. normal kat 14 nolu daireye (orta) tekabül eden arsa payının 13/3108, 4. normal kat 15 nolu dubleks daireye (köşe) tekabül eden arsa payının 20/3108 olduğunun tespitine ve bu şekilde tapuya tesciline, bilirkişilerin 20/05/2014 tarihli raporlarına ekli EK 2 tablosunun karar eki sayılmasına karar verilmiştir.
4.TEMYİZ
4.1. Bir kısım davalılar vekilleri, kararı ayrı ayrı temyiz etmişlerdir.
4.2.Temyiz Nedenleri
4.2.1. Davalı Lazer Karbel vekili temyiz dilekçesinde, tapuda malik olmadığını ve yanlış hisselendirme varsa bu durumla bir ilgisinin olmadığını açıklamıştır.
4.2.2. Davalılar … vd. vekili temyiz dilekçesinde, birleştirilen dosyaya taraf olarak eklenmediklerini, asıl davadaki talebin hata ve hile olgusuna dayandırıldığını ancak buna ilişkin somut bir delil sunulamadığını, taleple bağlılık kuralının ihlal edilerek karar verildiğini, davacıların tapu iptal tescil isteminde bulunamayacaklarını yalnızca satış işlemi taraflarının böyle bir istemde bulunabileceğini, dava konusu yerde kat irtifakı ya da kat mülkiyeti olmadığını, fiilen konut kullananların da ayrıcalıklı olamayacağını, dava konusu yere ilişkin İstanbul 4. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2006/689 Esas sayılı ortaklığın giderilmesi davası bulunduğunu, verilen hükmün sebepsiz zenginleşmelere yol açtığını ileri sürmüştür.
4.2.3. Davalılar … vd. vekili temyiz dilekçesinde, tebligatların büyük bir kısmının hatalı olduğunu, müvekkillerinin üzerinde fazla hisse bulunmadığını, mahkeme kararıyla kat irtifakı kurulamayacağını, kararın mimari projeye göre değil fiili duruma göre haksız olarak verildiğini ileri sürmüştür.
4.2.4. Davalılar … vd. vekili temyiz dilekçesinde, birleştirilen davanın dinlenme imkanı olmadığını, kat irtifakı tesis edilmemiş bir yer için kat mülkiyetinden kaynaklanan bir dava açılamayacağını, tebligatların usulsüz yapıldığını, hatalı hisseler olduğu iddia edilmişse de hatanın nereden kaynaklandığının açıklanmadığını, mevcut raporlara göre kat irtifakı tesisinin yapılamayacağını ileri sürmüştür.
5.YARGITAY KARARI
5.1. Türk Medeni Kanununun 683. maddesi hükmünce; bir şeye malik olan kimse hukuk düzeninin sınırları içerisinde o şey üzerinde kullanma yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Dava konusu taşınmazda …’ın 4982/686720 hissesi, …’ın 1435/686720 hissesi, Bank Ekspres A.Ş.’nin 3296/686720 hisse ve …’in 48/686720 hissesi bulunmaktadır. Taşınmazdan, üzerindeki binalar suretiyle yararlanılmaktadır. Bina, zemindeki arza bağlı bulunduğundan ve burada taraflar paydaş olduklarından Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesi uyarınca; paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Türk Medeni Kanunu’nun 689. maddesince de paydaşlar, kendi aralarında anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda düzenleme yapabilirler. Şayet tarafların bu şekilde yaptıkları yazılı bir yararlanma ve kullanma sözleşmeleri yoksa yararlanma ve kullanmanın nasıl sürdürüleceğine ilişkin Türk Medeni Kanununun 693. maddesine bakmak gerekir.
5.2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununda paylı mülkiyet, Yasa’nın 688 ile 700. maddelerinde düzenlenmiş, 693. maddesinde ise “Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir. Uyuşmazlık halinde yararlanma ve kullanma şeklini hakim belirler. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir. Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşlara temsilen sağlayabilir” ifadelerine yer verilmiştir. Maddenin ikinci fıkrası ile paydaşlar arasında, paylı malı kullanma ve bu maldan yararlanma şekliyle ilgili olarak ortaya çıkacak uyuşmazlıkların çözümünde hakimin yetkili olduğu; bu bölünmenin paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibariyle bölünme biçiminde mümkün olacağı da dile getirilmiştir.
5.3. Maddede hakime tanınan yetki, paylı malın yer itibariyle olduğu kadar, zaman bakımından da bölünebileceği esasına dayandırılmıştır.
5.4. Yasa’nın paylı mülkiyete ilişkin hükümleri bütün olarak incelendiğinde, 688. maddeden, 695. maddeye kadar, paylı taşınmazda yönetim, tasarruf, yararlanma, koruma, giderlere katılma ve bu konularda paydaşlarca verilen kararların etkisi düzenlenmiş, bu suretle paydaşların mülkiyet haklarını bir çekişmeye meydan vermeden, uyum ve düzen içerisinde kullanmaları amaçlanmıştır. Böyle bir amacın gerçekleşme olasılığı bulunmayan hallerde, sorunlu paydaş yönünden paydaşlıktan çıkarma (Md. 696, 697), nihayet paylı mülkiyetin sonra ermesi (Md. 698-699) düşünülmüştür. Görüldüğü üzere yasa koyucu, öncelikle, zorunlu paylı mülkiyet ilişkisinin ayakta tutulmasına özen göstermiş, paydaşlık ilişkisinin ve paydaşlığın sona erdirilmesini son çare olarak amaçlamıştır.
5.5. Yasanın bu amacı 693/2. maddesi ile birlikte değerlendirildiğinde, mülkiyet çekişmesi ve sorunu olmayan paylı taşınmazlarda kullanma ve yararlanma biçimi yönünden hakimin müdahale zorunluluğu bulunduğu tartışmasızdır. (Yargıtay 1.Hukuk Dairesi, 17.6.2004 tarih 2004/7170 E.7389 K.)
5.6. Öte yandan, hukuki yarar, mahkemeden hukuksal korunma istemi ile bir davanın açılabilmesi için davacının bu davayı açmakta (mahkemeden hukuksal korunma istemekte) bir yararının bulunmasıdır.
5.7. Bu bilgiler ışığında somut olaya gelince; her ne kadar davaya konu yer, fiilen bağımsız bölümlerden oluşmakta ise de; tapuda bağımsız bölümlere kurulmuş bir kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunmamaktadır. Dava konusu yer, tapuda arsa vasfında olup taraflar ise bu yer üzerinde paylı mülkiyet hükümlerine göre hissedar bulunmaktadırlar. Paylı mülkiyete konu taşınmazların kullanımına ilişkin paydaşlar arasında alınacak kararlarla ya da hakim kararıyla bir takım düzenlemeler yapılabilse de; fiili kullanım durumu gerekçe gösterilerek paydaşların mülkiyet haklarında rıza dışı bir değişiklik yapılması mümkün değildir. Zira mülkiyet hakkı, Anayasa ile güvence altına alınmış temel haklardan biridir. O halde, taşınmaz üzerinde bağımsız bölüm maliklerinin bir kısmı tarafından, fiilen bağımsız bölüm sahibi olmadıkları iddiasıyla bir kısım tapu kayıt maliklerinin hisselerinin iptali ile diğer maliklerin tapuda görünen hisselerinin de zilyedi oldukları bağımsız bölüm nitelik ve nicelikleri dikkate alınarak eşitlenmesi şeklindeki taleplerinin geçerli bir dayanağı yoktur. Başka bir deyişle, bir kısım tapu kayıt maliklerinin, diğer tapu kayıt maliklerinin hisselerine yönelik fiili kullanım durumu gerekçe gösterilerek tapu iptali ve tescil davası açmaları mümkün değildir. Paylı mülkiyetin uyum içinde sürdürülmemesi durumu var ise sorunlu paydaş yönünden paydaşlıktan çıkarma (madde; 696, 697) ya da paylı mülkiyetin sonra ermesi (madde; 698-699) davaları düşünülebilir. Ancak eldeki dava bakımından, davacıların tapu iptal ve tescil davası açmalarında hukuki yararları bulunmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın kısmen kabulü yönünde hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulmasına karar vermek gerekmiştir.