Karar Metni

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 18/06/1990 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Darisinin bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; asli müdahiller yönünden davanın açılmamış sayılmasına, davacılar yönünden davanın kabulüne dair verilen 15/11/2019 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 15/06/2021 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden bir kısım davalılar vekili Av. … ile karşı taraftan davacılar vekilleri Av. … ve Av. … Baki geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
K A R A R
I.DAVA
1.Davacılar vekili, davalılardan …’ın müvekkillerinin murisleri …’ye … Noterliği 12/04/962 tarih, 6074 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile 59 ve 63 parsel sayılı taşınmazların tamamını, 114 ve 439 parsel sayılı taşınmazlardaki hissesinin yarısını; … Noterliği 12.04.1962 tarih 6183 yevmiye numaralı satış vaadine ek beyan senedi ile de 63 parseldeki müşterek mülkteki hissesinin tamamını satmayı vadettiğini ve taşınmazları teslim ettiğini; … Noterliği 07.07.1958 tarih, 4935 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile davalılardan …’nın müvekkillerinin murisleri …’ye kahverengi K grubu 32 parsel sayılı, karmen renk D grubu 38 parsel sayılı, F grubu 38 parsel sayılı ve E grubu 38 parsel sayılı toplam dört adet taşınmazı satmayı vadettiğini ve taşınmazları teslim ettiğini, aynı kişinin …’ndeki müşterek mülkiyetteki hak ve hisselerini de …’ye sattığını ve teslim ettiğini; satıcıların tapusunu verebildiklerini verdiklerini ancak müşterek mülk olarak tanımlanan dava konusu 171, 172, 173, 174, 484, 787, 788, 789, 790, 792, 793 ve 794 parsel sayılı taşınmazlardaki hisselerinin malik hanelerinin açık olması ve Gaziosmanpaşa 1972/9 Esas sayılı dava ile Hazine ile olan ihtilaflarının devam etmesi nedeniyle taşınmazların tapularının ferağını veremediklerini, dava devam ederken müvekkillerinin müdahale taleplerinin ait olduğu mahkemede dava açmak üzere reddedildiğini, …’ın hem kendi hisselerini hem de …’dan aldığı müşterek parsellerdeki hisselerinin tümünü muris …’ye sattığını belirterek, dava konusu 171, 172, 173, 174, 484, 787, 788, 789, 790, 792, 793 ve 794 parsellerdeki … hisselerinin müvekkilleri adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
2.Davacılar vekili 14.10.1996 tarihli dilekçesinde ve diğer beyan dilekçelerinde, …ni satın alan hissedarların aralarında 1949 tarihli taahhüt senedini düzenlediklerini, bu taahhütnamede 100 hissedarın 3/4 hisseyi 11 kişi adına ferağ verdiğini, ortaklığın giderilmesi dosyasında verilen kararla taşınmazın tamamı 14.451,363 m2 iken bunun 6.964,817 m2’lik bölümünün 110 parsele ayrılarak taksim edildiğini kalanının tapu malikleri adına müşterek olarak kaydedildiğini, hissedar sayısının 110 olması nedeniyle her hissedara 52/5760 hisse düştüğünü, … hissesinin de 52/5760 olması gerekirken 351/5760 olduğunu, 02.02.1977 tarihli taahhütnamede dava konusu taşınmazlardaki hisselerin …’ye verilmesinin kabul ve taahhüt edildiğini, diğer müşterek mülkiyette hakları olan hisselerimin … mirasçılarınca peyderpey müvekkillerine verildiğini, … mirasçılarının daha önce müvekkillerine ferağ vererek bu borcu tanıdıkları ortadayken, şimdi kalan taşınmazları mülkiyetlerinde tutmaları ve … lehine sözleşmeleri tanımadıklarını ileri sürmelerinin kabul edilemeyeceğini, şekle aykırılığı ileri sürmenin 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2’inci maddesi ile bağdaşmayacağını beyan etmiştir.
3.Asli müdahil … mirasçıları, 06.10.1949 ve 02.02.1977 tarihli belgeler doğrultusunda 783, 784, 785, 786, 787, 789, 790, 792, 793, 794, 822, 823, 171, 172, 173, 174, 484, 29, 93, 187, 188, 205, 225, 387, 439, 460, 528, 530, 562, 563, 669, 670, 671, 672, 673, 674 ve 240 parsel sayılı taşınmazlarda … ve mirasçıları adına kayıtlı 52/5760’şer hissenin adlarına tescilini talep etmişler ve murisleri …’nın edimini yerine getirdiğini davacılara başka borcu olmadığını beyan etmişlerdir.
II.CEVAP
1…. mirasçıları vekili cevap dilekçesinde ve beyan dilekçelerinde, davacıların murisi ile müvekkillerinin murisi … arasında satış vaadi sözleşmesi mevcut olmadığını, davanın husumet yokluğu nedeniyle reddi gerektiğini, mahkemenin görevli olmadığını, davacıların davasının haksız olduğunun bir diğer delilinin satış vaadi sözleşmelerine konu taşınmazların toplam miktarının 22.144 m2 ve 36.644 m2 olmasına rağmen, dava konusu taşınmazların toplamının 300.000 m2 civarında olduğunu, 02.02.1977 tarihli belgenin hiçbir geçerliliğinin bulunmadığını, bu belgenin … ile … arasında yapılmış bir belge olduğunu, 1949 tarihli belgede idare heyetinin kararı olmadan 3. kişilere satış yapılamayacağının düzenlendiğini, bu belgede yazılı bedelin ödenip ödenmediğinin belli olmadığını, buna ilişkin belge sunulmadığını, davanın bu belgede adı geçen diğer 10 kişiye de yöneltilmesi gerektiğini, söz konusu belgede temsilci sıfatıyla imzası bulunan Mustafa Güven’e verildiği belirtilen vekaletnamenin sunulmadığını, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarih, 1987/2 Esas, 1988/2 sayılı Kararının dava konusu uyuşmazlığa uygulanamayacağını, davacıların hiçbir zaman dava konusu taşınmazların zilyedi olmadıklarını, vaat borçlularının tapulama mahkemesinde taşınmazlara yönelik hak iddiasında bulunmadıklarını, taşınmazların malik sıfatını hiçbir zaman kazanamadıklarını, tapulu taşınmazların ancak resmi şekilde satılabileceğini, tek taraflı satış vaadi olmayacağını, davacıların dayandığı sözleşmelerin geçersiz olduğunu, 3402 sayılı Kadastro Kanununun 12/3. maddesindeki 10 yıllık hak düşürücü sürenin ve zamanaşımı süresinin geçtiğini beyan ederek davanın reddini savunmuştur.
III.İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
1.Gaziosmanpaşa Sulh Hukuk Mahkemesi 1990/788 Esas, 1994/82 sayılı Kararı
1.1.Mahkemece verilen görevsizlik kararının Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 17.02.1995 tarih, 1995/867 Esas, 1995/1462 Karar sayılı ilamıyla bozulmasına karar verilmiştir.
2.Gaziosmanpaşa Sulh Hukuk Mahkemesi 1995/802 E-957 sayılı Kararı
2.1.Mahkemece verilen direnme kararının Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 14.02.1996 tarih, 1995/14-963 Esas, 1996/69 Karar sayılı ilamıyla bozulmasına karar verilmiştir.
3.Gaziosmanpaşa 1. Sulh Hukuk Mahkemesi 1996/484 Esas, 2006/1053 sayılı Kararı
3.1.Mahkemece, davanın reddine dair verilen kararın Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 05.07.2007 tarih, 2007/2627 E-8892 K sayılı ilamıyla bozulmasına karar verilmiştir. Karar düzeltme talebi Dairenin 21.01.2008 tarih, 2007/16331 E-2008/80 K sayılı ilamıyla reddedilmiştir.
4.Gaziosmanpaşa 1. Sulh Hukuk Mahkemesi 2008/434 Esas, 2012/8 sayılı Kararı
4.1.Mahkemece, davacılar … mirasçılarının davasının kabulüne; davalı ve müdahil davacılar … mirasçılarının davalarının açılmamış sayılmasına dair verilen kararın Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 25.09.2012 tarih, 2012/7054 Esas, 2012/10959 Karar sayılı ilamıyla, hüküm kurulurken satış vaadi sözleşmesinde vaat borçlusu konumunda olmayan … ve mirasçılarının tapu kayıtlarından toplamda 104/5760 hissenin iptal edilerek davacılar adına tescil edilmesinin başka bir deyişle satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmayan kişi ve onun mirasçıları aleyhine karar verilmesinin gerekçesinin açıklanmamasının; 1949 tarihli taahhüt senedi başlıklı belge incelenmeden, hukuki nitelendirmesi yapılmadan hüküm kurulmasının; 1949 tarihli taahhüt senedindeki hakların tasfiyesi niteliğinde olan Eyüp Sulh Hukuk Mahkemesinin 10.10.1952 tarihli 1951/35 Esas, 1952/900 Karar sayılı ortaklığın giderilmesi kararının içeriğinin incelenmemesinin; dava konusu taşınmazların tapularının oluşumuna esas teşkil eden Gaziosmanpaşa Tapulama Mahkemesinin 18.06.1987 tarihli 1972/9 Esas, 1987/10 sayılı Kararının incelenip tartışılmamasının isabetli olmadığı; satış vaadine konu edilen yerlerin belirlenmesinde dosya içerisinde mevcut olan”Cebeci Sultançiftliğini satın alan hissedarlara mahsus taahhüt senedi” başlıklı 1949 tarihli belge ile Eyüp Sulh Hukuk Mahkemesinin 10.10.1952 tarihli 1951/35 Esas, 1952/900 Karar sayılı ortaklığın giderilmesi kararı ve Gaziosmanpaşa Tapulama Mahkemesinin 18.06.1987 tarihli 1972/9 Esas, 1987/10 sayılı Kararı da değerlendirilerek vaat borçlularına isabet ettiği iddia edilen paylar belirlenerek bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.
5.Gaziosmanpaşa 1. Sulh Hukuk Mahkemesi 2013/164 Esas, 2019/2253 sayılı Kararı
5.1.Gerekçe:
5. 01/01/1949 tarihli senedin, …’ın da aralarında bulunduğu takrir alan 11 kişinin … ve …‘nın da içinde bulunduğu 89 kişinin temsilcisi sıfatıyla hareket ettiklerine ilişkin ispat vasıtası niteliğinde olduğu; anılan senede göre … ve …’nın son edimini yerine getirme tarihinin 30 Ekim 1950, …’ın satış vaadi sözleşmesini gerçekleştirdiği tarihin 12.04.1962 ve …’nın satış vaadi sözleşmesini yaptığı tarihin 07.07.1958 olduğu; dolayısıyla satış vaadi sözleşmelerinin son edim tarihinden sonra gerçekleştirildiği anlaşılmakla sözleşmenin ifa olanağı olduğundan usulüne uygun şekilde düzenlenen sözleşmeler uyarınca takrir alan temsilcilerin taahhüt senedinden kaynaklanan edimini temsil edilenin işaret ettiği vaat alacaklısına karşı yerine getirmesinin bekleneceği; … ve …’nın edimini bu 11 kişiden neden …’a yönelttiği hususunun ise Eyüp Sulh Hukuk Mahkemesinin izaleyi şüyu kararı ve Gaziosmanpaşa Tapulama Mahkemesinin tespite itiraz kararları ile açıklandığı, 1949 tarihli senede göre çiftliğin 11 kişi tarafından alınıp 100 kişiye paylaştırılacağı, senetlerden en son taksit tarihlerinin 1950 olduğu anlaşıldığına göre 100 kişi adına en erken devirlerin 1950’de gerçekleştirileceği, 1952 tarihli izaleyi şüyu davasında davacı ile davalıların toplamda 66 kişi olduklarının anlaşıldığı, tapulama mahkemesinde görülen davanın 1954 tarihinde açıldığına göre izaleyi şüyu davası devam ederken bir yandan kadastro çalışmaları yapılmakta olup tapuda bir kısım devirlerin yapılamadığı ve malik olamadıklarından davada taraf gözükmediklerinin anlaşıldığı; izaleyi şüyu davasının kesinleşme tarihinin 10.10.1952 olduğu; bu tarihten itibaren … ve …’nın 11 temsilciden kimde hangi taşınmazın olduğundan haberdar olduğu, 1949 tarihli senette Sultançiftliğinin satın alınan dörtte üçü kadarının tamamının 100 paya bölünerek paylaştırma yapılacağı ancak temsil olunanlardan kime hangi parselin verileceğinin belirtilmediği; fakat temsilcilerin çiftliğin tamamına ilişkin vaatte bulunduğu ve daha sonra hangi temsilcinin kime ne kadar pay vereceğine ilişkin dosyada delil bulunmadığı ve ayrıca satış vaadi sözleşmelerinden haberdar olan … mirasçılarının kendi hisselerine denk gelen kısımlara yönelik vaatte bulunulduğuna ve bundan kazanç edinildiğine dair herhangi bir şikayet yahut dava açıldığına dair delil bulunmadığı, …‘ın veya temsilcisinin bir kısım tapularının devrini …’ye yaptığının dosyada bulunan tapu kayıtlarından anlaşıldığı, …’ın temsilci sıfatıyla … ve …’nın satmayı vaat ettiği hisselerinin …’ye tescilini yapmakla sorumlu tutulacağı; izaleyi şüyu kararında 35, 38, 40, 54, 57, 63, 85 ve 97 numaralı parsellerin … adına tesciline karar verildiğinden edimini yerine getirecek olan temsilcinin … olduğu gerekçesiyle aşağıda yazılı şekilde karar verilmiştir.
5.2.Karar:
5.2.1.Davacılar … mirasçılarının davasının kabulüne İstanbul ili, … ilçesi, … Köyü/Mahallesi; 787 sayılı parselden imar uygulaması sonucu ifrazen oluşan 6412 ada 2 parsel, 6393 ada 3 parsel, 6394 ada 1 parsel, 6395 ada 1 parsel 6396 ada 1 parsel, 6393 ada 1 parsel, 6405 ada 2 parsel, 6422 ada 1 parsel, 6406 ada 1 parsel, 6423 ada 1 parsel, 6398 ada 1 parsel, 6407 ada 1 parsel, 6399 ada 1 parsel, 6408 ada 1 parsel, 6392 ada 3 parsel, 6392 ada 4 parsel, 6408 ada 2 parsel, 6409 ada 1 parsel, 6409 ada 2 parsel, 6403 ada 1 parsel, 6410 ada 1 parsel, 6411 ada 1 parsel, 6385 ada 5 parsel, 6400 ada 1 parsel, 6401 ada 1 parsel, 6402 ada 1 parsel, 6404 ada 1 parsel, 6420 ada 2 parsel,1015 ve 1016 parseller; 788 sayılı parsel ile taşınmazın yol alanında kalan kısmının hükmen ifrazı ile oluşan 788/A parseller; 789 sayılı parselden ifrazen oluşan 1000, 1001, 1002 parseller; 790 parselin ifrazından ve imar uygulamasına dahil edilen kısmından oluşan 1022 ve 1023 parseller ile 3958 ada 2 ve 3959 ada 2 parseller; 792 sayılı parselin ifrazından oluşan 979 parselin ifraza tabi tutulması ile oluşan 986 parsel, 1013/A parsel, 1013 parsel, 3972 ada 13 No’lu parseller; 793 sayılı parsel ile bu parselden ayrılan 997 sayılı parseller; 794 sayılı parselin ifrazından oluşan 991 parsel, 1033 parsel,1034 parsel, 20134-1 parsel, 20136-1 parsel, 998/A parsel, 1032 sayılı parseller; 484 sayılı parselden imar uygulaması sonucu oluşan 2335 ada 8 parsel; 171 parsel, 172 parsel, 173 parsel ve 174 sayılı parsellerde davalı … ve mirasçıları adına tescil edilen 351/5760 hisseden; 52/5760 hissenin … ve 52/5760 hissenin … hissesi olarak toplam 104/5760 hissenin iptali ile davacılar … mirasçıları …, …, … ve … adlarına veraset belgesindeki hisseleri oranında tapuya tesciline; davalı ve müdahil davacılar … mirasçıları …, …, …, …, …, … ve …’nın davalarının 16/10/2008 tarihli celsede işlemden kaldırıldığı ve müdahil davacılar tarafından yenilenmediğinden açılmamış sayılmasına karar verilmiştir.
IV.TEMYİZ:
1.Temyiz Edenler:
1.1.Hükmü davalı … mirasçıları vekili temyiz etmiştir.
2.Temyiz Nedenleri:
2.1.Davalı … mirasçıları vekili, bozma nedenine dair yasaya ve usule uygun gerekçelendirme yapmadan karar verildiğini, kadastro mahkemesinde görülen davada davaya konu yerlere ilişkin … ve …’ın herhangi bir hak ve tescil talebinde bulunmadıklarını, davada … mirasçılarının husumeti …’e değil …, … ve …’ye yönelttiklerini, dosyaya davacı tarafın talebi üzerine hukuki mütalaa sunan öğretim görevlisinin hazırladığı bilirkişi raporunun hükme esas alındığını, bilirkişinin davacının öğrencisi olduğu üniversitede öğretim görevlisi olduğunu, … ve …’in taahhütname uyarınca borcunu ödeyip ödemediğinin tespit edilmediğini, taahhütnamede … ve …’in imzası bulunmadığını, taahhütte bulunan kişi sayısının 11 olmasına karşın sadece müvekkillerine karşı dava açılmasının doğru olmadığını, geçersiz taahhütnameye konu hakların temlik edilemeyeceğini, kararda satış vaadi sözleşmelerine …’ın taraf olmamasına hiç değinilmediğini, taşınmazların zilyedi … mirasçıları olduğunu, uygulamada 100 hissedar ve eşit hissedarlık şartının gerçekleşmediğinin görüldüğünü, taksim harici bırakılan 7.486,546 m2’lik müşterek mülkiyete konu taşınmazların kadastro mahkemesinde görülen davada bir kısmının orman tahdit sınırında kaldığını, bir kısmının da Hazine adına tescil edildiğini, geriye toplam 5.760,000 m2 kaldığını, hisse oranının bu miktar üzerinden hesaplandığını, …’a 351/5760 hisse düştüğüne göre ortaklıktaki ortak sayısı 100 veya 110 olmayıp 66 olduğunu ve … ve … ortaklar arasında yer almadığını, ortaklığın giderilmesi davası sonucunda ortaklığın tasfiye edildiğini ve taahhütnamenin hukuki değerinin kalmadığını, bir kısım taşınmazın …’dan para ile satın alındığını, satış suretiyle yapılan bu devirlerin 1949 tarihli taahhüt senedinin ifası olmadığını, izale-i şüyu davasından sonra …’ın ifrazlı parsellerden her renkteki adalardan 63 numaralı parselleri 01.07.1954 tarihinde …’a; 38 numaralı parselleri ise 27.04.1954 tarihinde …’a devrettiğini beyan ederek, temyiz dilekçesinde yazılı diğer sebepler ve re’sen gözetilecek sebeplerle kararın bozulmasını talep etmiştir.
V.GEREKÇE:
1.Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme:
1.1.Dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, gayrimenkul satış senedi, beyan senedi ve inançlı işleme dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
2.İlgili Hukuk:
2.1.İlgili Maddi Hukuk :
2.1.1.Satış Vaadi Sözleşmesi, Gayrimenkul Satış Senedi ve Beyan Senedine Dayalı Tapu İptali ve Tescil İstemi Yönünden;
Kaynağını 818 sayılı Borçlar Kanununun 22’inci maddesinden alan taşınmaz mal satış vaadi sözleşmeleri mülkiyeti doğrudan vaad alacaklısına geçiren sözleşmelerden değildir. Bu tür sözleşmeler vaad alacaklısına taşınmaz mülkiyetini talep yetkisi veren ve kişisel hak sağlayan önsözleşmelerdir. Gerek Borçlar Kanununun 213’üncü ve gerekse Türk Medeni Kanununun 706’ıncı maddeleri hükmünce taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmi şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır. Diğer taraftan, Borçlar Kanununun 22/son maddesince bir akdin ileride inşa edilmesine dair yapılan ön akdin şekli asıl sözleşmenin şekline bağlıdır. 07.10.1053 tarih ve 8/7 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında vurgulandığı üzere resmi şekilden maksat tarafların hakiki iradelerini tam olarak görevli memur huzurunda (noterde) beyan etmeleridir.
Borçlar Kanunun 1’inci maddesine göre sözleşme “iki tarafın karşılıklı ve birbirine uygun surette rızalarını beyan etmeleridir.” Yasadaki rıza beyanından maksat tarafların karşılıklı irade açıklamalarıdır. Şayet, karşılıklı ve birbirine uygun taraf iradeleri bir akdin konusu ve onun esaslı noktalarında birleşmiş ise sözleşme meydana gelmiş sayılır. Taraflar sözleşmeyi doğrudan yapabilecekleri gibi Borçlar Kanunun 22’inci maddesinden yararlanarak bir akdin ileride yapılmasına dair sözleşmede yapabilirler. Uygulama ve doktirinde buna “sözleşme yapma vaadi” veya “önakit” denilmektedir. Tarif etmek gerekirse önakid; taraflardan her ikisinin birbirlerine ya da taraflardan yalnız birinin diğerine karşı ileride üçüncü bir şahısla bir borç sözleşmesi yapmayı taahhüt etmesi demektir. Önakitle ileride yapılması vaat edilen borç sözleşmesine de “asıl sözleşme” denilmektedir. Önakit taraflara asıl sözleşmeyi yapma borcu yükler ve önakitle vaatte bulunan bu borcu yerine getirmediği takdirde alacaklı mahkemeye başvurarak borçlunun aynen ifaya mahkum edilmesini isteyebilir. Önakid taraflara asıl sözleşmeyi yapma borcu yüklediğinden önakidin bir sözleşme biçiminde yapılması ve bu sözleşmede iki tarafın karşılıklı ve birbirine uygun surette rızalarını beyan etmeleri zorunludur. Açıkça söylemek gerekirse gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde bir akit olması itibariyle iki tarafın varlığı şarttır. Zira iki taraf bir araya gelip noter huzurunda icap ve kabul şeklindeki iradelerini açıklamadan orta yerde biçimine uygun düzenlenmiş resmi şekil şartına bağlı bir sözleşmeden söz edilemez.
Taşınmaz satış vaadi iki taraflı sözleşmesinin kurulması için iki tarafın bulunması tarafların birbirine uygun karşılıklı irade açıklamaları yapmaları gerekir. Tek taraflı hukuki muamelelerde temel unsur (asli şart), sadece muamele yapan şahsın irade açıklaması iken, akitte en az iki irade açıklaması bulunması gerekmektedir. Aktin, özellikle de borç akitlerinin tarafları “alacaklı” ve “borçlu” adını taşır. Bundan dolayı da taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin tarafları “vaat alacaklısı” ve “vaat borçlusu” olarak ifade edilmektedir.
Öte yandan, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde amaç ileride bir taşınmazın satış işleminin yapılmasıdır. Başka bir anlatımla, taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi yapılmakla vaat borçlusu ileride taşınmaz mal mülkiyetini vaat alacaklısına geçirme (yeni bir sözleşme yapma) taahhüdünde bulunur. İleride yapılması taahhüt edilen akit ise taşınmaz mal satımıdır. O yüzden taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ileride yapılacak taşınmaz satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını ihtiva etmelidir. Taşınmaz satım sözleşmesinde objektif bakımdan esaslı nokta olarak tarafların adları veya temsilci ya da vekillerinin kimlikleri,satım konusu taşınmaz ve nitelikleri, semen ve hukuki sebebin resmi şekilde düzenlenecek senette yer alması gerekir.
Satış vaadi sözleşmeleri ile ileride yapılacak asıl satım sözleşmesinin kurulması borcu altına girilir. Bu sözleşmenin hukuken geçerli bir biçimde kurulması sözleşmede tarafların borçlandıkları ana edimlerin belirlenmiş yada belirlenebilir olmasına bağlıdır. Belirli yada belirlenebilir olma yönünden önemli olan, sözleşmenin kurulduğu an değil ifa anıdır. Değişik bir ifadeyle satış vaadi sözleşmesinde, ileride kurulması amaçlanan satım sözleşmesinin temel unsurlarının kesin bir biçimde belirtilmesinde yasal zorunluluk yoktur. Bunların ifa anında belirlenebilir olması yeterlidir. Satış vaadine konu taşınmazların mahkemece yapılacak inceleme sonucu teşhis ve tayini mümkün olmuşsa bu durumda belirli olma özelliğinin var olduğu söylenebilir. Sözleşmelerin yerine getirilmesine olanak verecek biçimde yorumlanması asıl olduğundan, satış vaadi sözleşmesinde de bu sözleşmeye konu taşınmazların genel ve kapsamlı bir biçimde gösterilmesi halinde sözleşme ve dışındaki başka delillerle hangi yer olduğu anlaşılabiliyorsa sözleşme konusu taşınmazın belirli yada belirlenebilir olma unsurunu taşıdığının kabulü gerekir.
Satış vaadi sözleşmelerine bir ayni hak olarak tapu siciline kayıtlı taşınmazlar ile kat mülkiyeti kütüğünde bağımsız bölüm olarak kayıtlı taşınmazlar ve henüz kadastrosu yapılmamış yerlerde mevcut zabıt defteri veya kayıt defterinde kayıtlı eski tapulu taşınmazlar konu olabilir.(İzzet Karataş, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Yüklenicinin Temliki(Devir) İşleminden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar, Ankara 2021, sf. 97 vd).
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın tapuda kayıtlı olması zorunlu ise de satış vaadi borçlusunun tapulu taşınmazın maliki olması gerekmez. Taşınmazın tapuda bir üçüncü kişi adına kayıtlı olması sözleşmenin geçerliliğine etkili değildir. Zira taşınmaz satış vaadi sözleşmesi borç doğuran akit olduğundan borç altına girenin malik olması koşulunu aramaya gerek yoktur. (YHGK 10.02.1960 t. 6-188 K) Bir başka deyimle, borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği hiçbir zaman satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir. Vaatte bulunanın satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin varlığını aramak da gerekmez. Satış vaadi sözleşmelerinde, satış vaat eden sözleşmede devir tarihi olarak belirtilen tarihte sözleşme konusu taşınmazı satış vadedilene devretmekle yükümlüdür. Satış vaat eden devir sırasında taşınmaza malik değilse ve sözleşmeden kaynaklı borcunu ifa edemezse Borçlar Kanununun ifa imkansızlığı ve borca aykırılık hükümleri gereği tazminata mahkum edilir.
2.1.2.İnançlı İşleme Dayalı Tapu İptali ve Tescil İstemi Yönünden;
İnançlı işlemler, inananın teminat oluşturmak veya yönetilmek üzere mal varlığı kapsamındaki bir şey veya hakkını, inanılana devretmesi ve inanılanın da inanç anlaşmasındaki koşullara uygun olarak inanç konusu şeyi kullanmasını, amaç gerçekleştiğinde ise belirlenen şekilde inanana iade etmesini içeren işlemlerdir.
İnançlı bir işlem ile inanan, sahibi olduğu bir mülkiyet veya alacak hakkını inanılana kazandırıcı bir işlemle devretmekte ancak borçlandırıcı bir sözleşme ile de onu bazı yükümlülükler altına sokmaktadır.
İnançlı işlemin taraflarını, inanan ve inanılan oluşturur. Bir hakkı ya da nesneyi, güvendiği bir kişiye inançlı olarak devreden kimseye “inanan” adı verilir. Devredilen hak veya nesneyi, kendisine ait bir hak olarak kendi yararına, doğrudan doğruya ve dolaylı olarak kullanan kişiye de “inanılan” denir. İnananın, inanılana inançlı olarak kazandırdığı hak ya da nesne ise “inanç konusu şey” olarak nitelenir. İnançlı bir işlemde, kazandırıcı işlemin tarafları ile borç doğuran anlaşmanın tarafları aynıdır.
İnançlı işlemde inanılan, hakkını kullanırken kararlaştırılan koşullara uymayı, amaç gerçekleşince veya süre dolunca hak veya nesneyi tekrar inanana (veya onun gösterdiği üçüncü kişiye) devretmeyi yüklenmektedir. İnançlı işlem, kazandırmayı yapan kişiye yani inanana belirli şartlar gerçekleşince, kazandırmanın iadesini isteme hakkı sağlayan bir sözleşmedir. Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde bunun dava yoluyla hükmen yerine getirilmesi istenebilir.
İnançlı sözleşmeler; inananın bir hakkını belirli bir süre veya amaçla inanılana geçirmeyi, inanılanın da inananın emir ve talimatlarına göre kullanıp amaç gerçekleşince veya süre dolunca hakkı tekrar inanana devretmeyi yüklendiği sözleşmeler olarak tanımlanabilir.
İnanç sözleşmesi inançlı işlemin hukuki sebebini, inanılanın salahiyet sınırlarını ve kapsamını, inançlı işlemin hukuki sebebini, inanılanın salahiyet sınırlarını ve kapsamını, inançlı işlemin sona erme sebeplerini, inançlı işlemin sona ermesinden sonra inanç konusu şeyin inanana devredilme biçim ve koşullarını belirler. O halde bu sözleşme inanç konusu şeyin yeniden inanılana devredilebilmesinin temelini oluşturur. İnanç sözleşmesi bu niteliği itibariyle tarafların haklarını ve borçlarını, özellikle amaca ulaşıldıktan sonra inanç konusu şeyin iade edilme zamanını ve şeklini belirleyen, kendine özgü, borçlandırıcı sözleşmedir. (Eraslan Özkaya, İnançlı İşlem ve Muvazaa Davaları, Ankara, 2020, sf.31 vd.)
İnanç sözleşmesi, 05.02.1947 tarihli ve 20/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ancak, yazılı delille kanıtlanabilir. Bu yazılı delil, tarafların getirecekleri ve onların imzalarını taşıyan bir belge olmalıdır.
Açıklanan nitelikte bir yazılı delil bulunmasa da, taraflar arasındaki uyuşmazlığın tümünü kanıtlamaya yeterli sayılmamakla beraber bunun vukuuna delalet edecek karşı tarafın elinden çıkmış (inanılan tarafından el ile yazılmış fakat imzalanmamış olan bir senet veya mektup, daktilo veya bilgisayarla yazılmış olmakla birlikte inanılanın parafını taşıyan belge, usulüne uygun onanmamış parmak izli veya mühürlü senetler gibi) “delil başlangıcı” niteliğinde bir belge varsa 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 202’inci maddesi uyarınca inanç sözleşmesi “tanık” dahil her türlü delille ispat edilebilir.
Yazılı delil veya “delil başlangıcı” yoksa inanç sözleşmesinin ikrar (HMK m.188) yemin (HMK m.225 vd) gibi kesin delillerle de ispat edilmesi olanaklıdır. Davacının yemin deliline dayanması halinde hakimin davacıya bu hakkını hatırlatması gerekir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 09.12.2015 tarihli, 2014/14-516 Esas, 2015/2838 sayılı Kararı da bu doğrultudadır.)
2.1.3.Alacağın Temliki Hükümleri ile Türk Medeni Kanununun 2’inci Maddesi Hükmü Yönünden;
Borcun kaynağı ne olursa olsun, alacaklının, alacağını bir başkasına (üçüncü kişiye) temlik etmesi bir ihtiyaç olarak ortaya çıkabilir (Kılıçoğlu, M.A.: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 16. Baskı, Ankara 2012, s. 784). Alacağın temliki, mevcut bir alacağın alacaklısının değişmesi işlemidir. Alacaklının bir borç ilişkisinden doğan alacağını borçlunun rızasına gerek olmadan bir sözleşmeye dayanarak üçüncü bir kişiye devretmesine alacağın temliki adı verilir (Eren, F.: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 23. Baskı, Ankara 2018, s.1252).
Alacağın temliki, sözleşme tarihinde uygulanması gereken 818 sayılı Borçlar Kanununun 162 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir (6098 sayılı TBK m.183 vd.). 818 sayılı Kanunun rızai temliki düzenleyen 162. maddesinde; “Kanun veya akit ile veya işin mahiyeti icabı olarak menedilmiş olmadıkça borçlunun rızasını aramaksızın alacaklı, alacağını üçüncü bir şahsa temlik edebilir. Borçlu, alacağın temlik edilmemesi şart edilmiş olduğunu, bu şartı ihtiva etmeyen bir ikrarı bilkitabeye istinat ile alacağını temellük eden üçüncü bir şahsa karşı iddia edemez”, Akdin Şekli başlıklı 163. maddesinde ise; “Tahriri şekilde yapılmış olmadıkça alacağın temliki muteber olmaz. Bir alacağın temlikini va’detmek, hususi şekle tabi değildir” hükümleri mevcuttur.
Şu hâle göre 818 sayılı BK’nın 163. maddesinde alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup resmî şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, bir kimse bir başkasından olan alacağını üçüncü bir kişiye devredebilir, böyle bir sözleşme alacağın temliki hükmünde olup, hukuken geçerlidir.
Aynı Kanunun 164. maddesinde; “Alacağın temliki kanun veya mahkeme kararı mucibince vuku bulduğu hâlde, bir güna merasime tabi olmaksızın ve evvelki alacaklı tarafından rıza izhar edilmesine bile ihtiyaç bulunmaksızın üçüncü şahıslara karşı dermeyan edilebilir.”
Hüsnüniyetle Yapılan Ödeme başlıklı 165. maddesinde de; “Temlik veya temellük eden tarafından alacağın temlik olunduğu kendisine bildirilmezden mukaddem evvelki alacaklıya ve mütevali temlikler vaki olmuş ise alacağı temellük edenlerden tercihi lazım gelen biri var iken diğerine hüsnü niyetle tediyede bulunan borçlu, beri olur.” Borçluya ait def’iler başlıklı 167. maddesi ise; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir. Borçlunun matlubu temlik eden zimmetinde temlike vakıf olduğu zaman müeccel bir alacağı var idiyse bu alacağın temlik edilen matluptan sonra muacceliyet iktisap etmiş olmaması şartıyla borç ile takas edilmesini talep edebilir” hükmünü içermektedir.
Bu hükümlerden de açıkça anlaşılacağı üzere, alacağın temliki; bir alacağın alacaklı tarafından bir başka kimseye devredilmesidir. Bu suretle borç münasebetinde alacaklının şahsında bir değişiklik vuku bulmakta, eski alacaklının (temlik edenin) yerini yeni alacaklı (temellük eden) almaktadır. Aynı zamanda, temlik edilen alacak eski alacaklının malvarlığından çıkarak yeni alacaklının mamelekine dâhil olmakta, alacağı talep etmek hakkı da yeni alacaklıya intikal etmektedir.
Alacağın temlikinin söz konusu olabilmesi için, öncelikle temlik edilecek bir alacağın mevcut olması gerekir. Kural olarak, bütün alacaklar temlik edilebilir. Böylece hâlen iktisap edilmiş (kazanılmış) bir alacak kadar ileride iktisap olunacak bir alacak da; keza muaccel bir alacak kadar bir vadeye veya şarta bağlanmış olan alacaklar da temlik olunabilir. Alacağın hukukî muameleden, haksız fiilden, sebepsiz zenginleşmeden veya doğrudan doğruya kanundan doğmuş olmasının da bir önemi yoktur.
Alacağın temliki bir tasarruf işlemi olduğu için bunun geçerli olması, her şeyden önce alacaklının temlik ettiği alacak üzerinde tasarruf yetkisine sahip olmasına bağlıdır. Alacaklının tasarruf yetkisi, ilke olarak temlik işleminin yapıldığı anda mevcut olmalıdır. Alacaklının temlike konu olan alacak üzerinde tasarruf yetkisi yoksa temlik işlemi de hüküm ve sonuç doğurmaz. Bu bakımdan devredilen alacağın birden çok alacaklısı varsa, hepsinin tasarruf yetkisine sahip olması gerekir. Alacaklı adına temlike yetkili iradî veya kanunî temsilcinin de alacak üzerinde tasarruf etmesi mümkündür. Yetkisiz temsilcinin yaptığı devir ancak alacaklının sonradan vereceği onay ile etkili olur. Onay geçmişe etkili sonuç doğurur.
Bu aşamada tarafların iddia ve savunmaları doğrultusunda Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 gün ve 1987/2 Esas, 1988/2 sayılı Kararına da değinilmelidir. Özetle, “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceğine; bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hakimin Türk Medeni Kanununun 2’inci maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceğine” dair verilen bu İçtihadı Birleştirme Kararının gerekçesinde de “…1965 yılında Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra ülkemiz inşaat sektöründe hızlı bir ilerleme kaydedilmiş, eskiden hiç görülmeyen “kat Karşılığı inşaat sözleşmesi” olarak adlandırılan yaygın bir sözleşme türü doğmuştur. Bu sözleşmelerle müteahhit (yüklenici), arsa (iş) sahibinin arsası üzerinde inşaat yapmayı üstlenmekte, buna karşılık inşaat bilince kendisine devir edilecek olan bazı daireleri (bağımsız bölümleri) bedel olarak almaktadır. Ancak, müteahhit daha inşaata başlar başlamaz ileride mülkiyeti iş sahibi tarafından kendisine devredilecek olan bağımsız bölümleri, yapacağı inşaatın finansmanı için üçüncü kişilere geçersiz sözleşmelerle satmaktadır. Veyahutta bazı müteahhitler mülkiyeti kendilerine ait bulunan taşınmaza Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere inşaat yapımı sırasında inşaatı tamamlayabilmek için gerekli parayı temin amacıyla aynı şekilde geçersiz sözleşmelerle ve ileride satışa konu bağımsız